Šta bi trebalo da znate o upravnicima zgrada

 

Početkom 2017. godine stupio je na snagu Zakon o stanovanju po kojem svaka stambena zgrada stiče status pravnog lica i, kao takva, mora da ima upravnika. Međutim, ni posle toliko vremena i uprkos zakonskoj obavezi, pojedine zgrade i dalje nemaju svoje upravnike, a dileme oko prava i obaveza, kako stanara, tako i upravnika, množe se iz dana u dan. Dajemo Vam odgovore na 10 najčešćih nedoumica/pitanja:

 

1. Ko sve može da bude upravnik zgrade?

Za upravnika stambene zajednice stanari mogu da izaberu nekoga od vlasnika posebnih delova (stanova) koji čine Skupštinu stambene zajednice. Ukoliko niko ne želi da se prihvati tog posla, stanari mogu da  se dogovore da angažuju profesionalnog upravnika. U slučaju da stanari ne mogu da se dogovore ni o jednoj od prethodne dve mogućnosti, Opština postavlja prinudnog upravnika, što je najgora moguća opcija.

 

2. Kada se postavlja prinudni upravnik?

Lokalna samouprava (opština) postavlja prinudnog upravnika samo u slučaju da stanari nisu želeli ili nisu mogli da se dogovore i da sami izaberu upravnika. Prinudni upravnik je privremeno na toj funkciji i to sve dok stanari ne izaberu profesionalnog upravnika ili upravnika iz redova stanara.

 

3. Da li upravnik mora da se plaća?

Ne, ukoliko neko od vlasnika posebnih delova (stanova) prihvati da obavlja tu funkciju. Upravnik iz redova stanara, po zakonu, ne sme uzimati novčanu nadonkadu za svoj rad. Zgrada registracijom u opštini dobija status pravnog lica, a pravna lica ne smeju vršiti plaćanja fizičkim licima. Ukoliko stanari izaberu profesionalnog upravnika, imaju obavezu da tog upravnika i plaćaju.

 

4. Koliko se plaćaju usluge profesionalnog upravnika?

U slučaju da se radi o profesionalnom upravniku, radi se o dogovoru, odnosno o direktnoj pogodbi dve ugovorne strane, stambene zajednice i organizatora upravljanja, odnosno profesionalnog upravnika. Minimalne cene usluga profesionalnog upravljanja objavljene su u Službenom glasniku grada Beograda.

 

5. Da li upravnik zgrade može da Vam uđe u stan?

Ne, osim ako ga Vi ne pustite. To ne može da uradi ni upravnik zgrade, ni profesionalni upravnik, niti onaj koji je prinudni. Ni jedan od upravnika nema to ovlašćenje kao što ne može ni da kontroliše ko se nalazi u stanovima u zgradi. Mimo volje vlasnika to mogu da učine samo policijski službenici. Dakle, važno je znati da je posao upravnika da organizuje poslove i aktivnosti u stambenoj zajednici. Upravnik nije domar i njegov posao nije da lično vrši popravke i druge radove ni u stanovima ni u zajedničkim delovima zgrade.

 

6. Da li je ograničen broj zgrada koje može da vodi jedan upravnik?

Ne, optimalan broj je oko 30 zgrada, ali pravilnikom o upravljanju nije predviđeno ograničenje broja zgrada kojima može da upravlja jedan upravnik. Tako se dešava da mnogi, u Beogradu na primer, upravljaju čak u 60-70 stambenih objekata, što nije dobro. Naši upravnici zgrada imaju maksimalno do 20 zgrada kojima upravljaju i koje su rasporedjene po opštinama.

 

7. Koje su obaveze upravnika zgrade?

Obaveze upravnika, bilo da je on/ona iz redova stanara, profesionalni ili prinudni upravnik, su da predstavlja i zastupa stambenu zajednicu, vodi evidenciju o vlasnicima stanova i lokala, stara se o naplati za održavanje zgrade, predlaže šta bi sve moglo da bude urađeno, organizuje radove tekućeg i investicionog održavanja, radova u slučaju hitnih intervencija, podnosi Skupštini stanara izveštaje o radu i stanju o finansijskim sredstvima, a na raspolaganju stanarima zgrade je 24 časa.

 

8. Ko raspolaže sredstvima stambene zajednice?

Sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednice raspolaže upravnik, prinudni ili profesionalni upravnik, a na osnovu odluke skupštine stambene zajednice o upravljanju sredstvima stambene zajednice. Upravnik takođe vodi redovnu evidenciju o prihodima i rashodima stambene zajednice. Upravnik je, može se reći, domaćin zgrade i podnosi stanarima finansijske izveštaje kao i izveštaje o poslovima koji su organizovani i uradjeni u stambenoj zajednici i to može biti putem elektronske oglasne table, a za starije stanare koji nemaju pristup internetu u pisanoj formi, kao i stavljanjem izveštaja na oglasnu tablu u stambenoj zajednici.

 

9. Kako se plaćaju profesionalni upravnici?

Naknada za poslove profesionalnog upravljanja kao i u slučaju prinudnog upravljanja, vrši se na osnovu računa koje upravnik dostavlja svakom stanaru u poštansko sanduče i to obično početkom meseca za  tekući mesec.

 

10. Da li može da se promeni profesionalni upravnik zgrade?

Profesionalni upravnik zgrade se može promeniti dvotrećinskom odlukom vlasnika posebnih delova (ne supružnika, roditelja, dece, rodbine i zakupaca). Ugovor Stambene zajednice i profesionalnog upravnika se zaključuje u pisanoj formi na određeno ili neodređeno vreme. Ugovor na neodređeno vreme može otkazati svaka od strana, a stanari to mogu sprovesti u delo odlukom dvotrećinske većine, sa otkaznim rokom od jednog meseca, s tim da otkazni rok ne može biti duži od tri meseca. U slučaju teže povrede zakona Privredna komora Srbije može profesionalnom upravniku da oduzme licencu.

 

Šta bi trebalo da znate o upravnicima zgrada